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GUANAJUATO  

Fraude millonario.
Venta de terrenos irregulares

Georgina Tristán
Mientras cientos de familias son defraudadas en Uriangato, empresarios y políticos de la presente y anterior administraciones se acusan mutuamente de irregularidades en el negocio millonario de la venta de terrenos.

 

 


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El desorden urbano en la ciudad de Uriangato, Guanajuato, donde existen decenas de terrenos irregulares, ha sido aprovechado por personas, asociaciones e inmobiliarias para defraudar, en los últimos años, a cientos de pobladores con la promesa de venderles lotes a bajo costo o casas de interés social.

Esto no se puede explicar sin la posible complicidad o ineficiencia de las autoridades municipales, pues en los registros de la ciudad existen terrenos irregulares que están en proceso o se han comercializado, sin que se haya realizado alguna acción para sancionar a los vendedores o solucionar este problema.

Durante la pasada administración de Anastasio Rosiles (2003-2006), se empezaron a desarrollar fraccionamientos para venta de casas sin contar con los permisos correspondientes.

En esta ciudad del sur del estado, el 80 por ciento de los terrenos son ejidales y la mayoría de ellos no tienen escrituras ni pagan impuesto predial.

Debido a esta situación, las arcas municipales han dejado de percibir cientos de miles de pesos, ya que, de acuerdo con la dirección de Desarrollo Urbano, un 40 por ciento de las casas en Uriangato, no pagan predial.

Incluso durante la administración municipal de Rosiles (actualmente diputado local), la dirección de Desarrollo Urbano, entonces a cargo de Germán Álvarez Moreno, se propuso formar un equipo jurídico para demandar a defraudadores que realizaban ventas con terrenos irregulares, ante las constantes denuncias de los perjudicados.

Sin embargo, reconoce Germán Álvarez, no se quisieron destinar los recursos para el equipo de abogados, pues al alcalde le interesaba más realizar obras.

Álvarez Moreno comenta que a unas cuantas semanas de estar en el cargo se le acercaron Jesús Magaña, de la inmobiliaria Magaz, el profesor Ibarra (del que dijo no recuerda su nombre), Fidel Téllez y Rafael, mejor conocido como “El Pepsicolo”, para que les autorizara el desarrollo y venta de fraccionamientos sin ningún trámite de por medio.

Como no accedió, dice, estas personas no volvieron a pararse en su despacho.

Actualmente, esta dirección, cuyo titular es ahora Álvaro López, tiene detectados varios de estos terrenos en algunas zonas de la ciudad. Por ejemplo en la calle Electricistas, colonia Emiliano Zapata, donde Abdón Díaz Bedolla es el encargado de la venta de lotes irregulares.

Alrededor del rastro municipal, Jorge Botella Sánchez pretende realizar la venta ilegal de terrenos. En la colonia Plan de Ayala, sobre la calle 8 de mayo, Pablo Morales Álvarez, está al frente de la venta de lotes fraccionados sobre un terreno irregular.

En los archivos de este municipio hay también algunos terrenos regulares pero que en su proceso de venta tienen varias irregularidades. En este caso se encuentran el fraccionamiento San Antonio (colonia Emiliano Zapata), y Los Pioneros, comunidad de San José, ubicado sobre el libramiento a Uriangato, al lado del “deshuesadero” de autos.

Se desconoce en Desarrollo Urbano en qué fecha pasaron de terrenos ejidales a pequeña propiedad; no se sabe quién es dueño del predio San Antonio. Y Los Pioneros quedó a favor de una asociación civil. No se conoce la superficie de estos predios.

Uno de los terrenos con mayores problemas es el localizado en la parte Oriente del poblado de Huahuemba, en el municipio de Uriangato, que cuenta con 5.2 hectáreas de extensión.

Gerardo Castro, dueño de este predio rústico sin nombre, aseguró que hace unos tres años Gerardo Vieyra (propietario, junto con su hermano Alejandro Vieyra, de la inmobiliaria América GAVZ) lo contactó para que le vendiera su terreno en 2.5 millones de pesos. Pero debido a la informalidad del comprador, Gerardo Castro decidió vender sólo 2.8 hectáreas en 1.5 millones de pesos, que Vieyra le estuvo pagando en abonos.

Incluso, asegura, el contrato de compra-venta se tuvo que renovar cuatro veces debido a la poca seriedad de Gerardo Vieyra. El último tuvo fecha del 23 de noviembre del 2005. Y tuvieron que pasar dos años antes de que Gerardo Castro recibiera la totalidad de los 1.5 millones de pesos de su venta a Gerardo Vieyra.

Gerardo Castro explica que Anastasio Rosiles, entonces alcalde de Uriangato, le daría todas las facilidades a Gerardo Vieyra para fraccionar, pero hacía falta el título de propiedad.

Aun sin el título de propiedad, dice Castro, Vieyra estuvo vendiendo lotes a personas, a las cuales les prometió casa en un año. Contó que algunas de estas personas fueron hasta su domicilio para reclamarle la entrega de casas, pero él se deslindó de ello porque nada tenía que ver con dicho desarrollo.

El ex director de Desarrollo Urbano, Álvarez Moreno, aclara que antes de que saliera la administración de Rosiles nunca recibió trámite alguno respecto de este predio, ni de la llamada Asociación Civil 3 de Marzo del Año 3 del Tercer Milenio, que tiene como presidente a Joaquín Torres Camarena. Esta asociación es la que, apoyada por la inmobiliaria América GAVZ, aportarían los recursos para liquidar el predio. Algunos otros integrantes de esta asociación son: Gustavo Valle Flores, Nicolás Ortiz Villafuerte y Francisco Razo Arufe.

Álvarez Moreno añade que durante su gestión le presentaron este proyecto para revisión. Pero después de examinarlo, lo devolvió porque no cumplía con requisitos: le faltaba el título de propiedad, libertad de gravamen, factibilidad urbanística y de agua potable, entre otros.

Sin embargo, Gustavo Valle Flores, representante legal de la inmobiliaria América GAVZ, relata que la presidencia municipal recibió de parte de él más de medio millón de pesos por las cargas fiscales y las factibilidades del terreno. Incluso, que la solicitud de cambio de uso de suelo la recibió Álvarez Moreno, entonces director de Desarrollo Urbano y Ecología, en noviembre del 2003.

Pero Álvarez Moreno refiere que lo que sí recibió fueron de 4 a 5 demandas de algunos compradores de este desarrollo en Huahuemba porque no les habían entregado su predio a pesar de haber realizado los pagos correspondientes. Esto lo manifestó al Ministerio Público, además de que este desarrollo no cuenta con ningún trámite ante Desarrollo Urbano.

Incluso recomendó a todos los afectados demandar a los desarrolladores del predio que ahora lleva el nombre de “Uriangato 400 años”.

Aun con todos estos antecedentes, el actual director de Desarrollo Urbano, Álvaro López, admite que la presidencia de Uriangato no ha interpuesto ningún recurso para clausurar la obra, puesto que “aún analiza cómo proceder legalmente”.

López admite que le tocó trabajar durante los primeros seis meses de la administración de Rosiles, en la cual recibió una denuncia ciudadana sobre la irregularidad del predio, y ahora que regresó a laborar en la presente administración se encontró con que el problema continúa. “No hay documentación sobre el predio Uriangato 400 años, pues en la lista de fraccionamientos de la administración de Rosiles no aparece registrado este predio”.

No tiene licencia de obra para trazar calles –en esta nueva gestión no han solicitado trámites– y ya se inspeccionó el terreno de dicho fraccionamiento el pasado 28 de noviembre, añade.

Reconoce que, dependiendo de la gravedad del caso y de acuerdo con la Ley de Fraccionamientos del Estado, al dueño se le pueden aplicar multas que van de 100 a 1,000 días de salario mínimo por publicidad; pero en caso de venta, un juez podría imponer una pena que puede llegar hasta los nueve años de prisión.

“Nosotros somos los defraudados”: América GAVZ

El representante legal y contador de la Inmobiliaria América GAVZ, Gustavo Valle Flores, dijo que ellos son los defraudados. “Nos sentimos defraudados” por los socios de la Asociación 3 de Marzo del Año Tres del Tercer Milenio.

Y es que, explica, su relación con esta asociación inició en el 2002, cuando Joaquín Torres Camarena, representante de esta institución, se acercó a la inmobiliaria, les solicitó un terreno para fraccionar y vender. América GAVZ decidió venderles el predio de Huahuemba, que se dedicaría a la edificación de vivienda para gente de escasos recursos.

Torres Camerena y Nicolás Ortiz Villafuerte, de esta Asociación, serían los encargados de juntar cierto número de personas para comprar el terreno y edificar vivienda. Así, Gustavo Valle Flores pasó a ser parte también de esta asociación “para cuidar los intereses de la inmobiliaria”.

Revela que dicha asociación contactó al Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo), programa del gobierno federal para la construcción de vivienda para personas de escasos recursos. Este fondo aportaría el 70 por ciento del total del valor de la vivienda, el estado y el municipio, el 20 y un 10 por ciento los interesados.

Fonhapo pedía a la asociación una aportación del 10 por ciento como enganche para empezar a fraccionar. La casa costaría 178 mil pesos, por lo que 17 mil 800 pesos sería el valor de los terrenos para los ciudadanos.

Había la intención de construir mil viviendas para igual número de personas –continúa Valle Flores– pero la asociación no pudo reunir la cantidad de interesados: sólo recabaron entre 500 y 600 expedientes. Al final quedaron 180 porque los demás “no calificaron”.

Asegura que él estaba en la directiva de la Asociación para vigilar los intereses de la inmobiliaria y la venta de los terrenos. Dicha venta inició en septiembre del 2003; los socios (personas interesadas en comprar) comenzaron hacer sus aportaciones de 700 pesos mensuales, pero a tan sólo tres meses los compradores de vivienda no siguieron aportando.

“¿Qué pasó? No sé, dijo Valle Flores. Pero con altas y bajas pudimos pagar el terreno” que pusieron a disposición de la asociación. “Nosotros cumplimos la parte que nos tocaba, sin recibir (de parte de la asociación) el total del pago” por el terreno.

Expone que cuando Fonhapo se dio cuenta de que las personas incumplían sus pagos, avisó a la Asociación. Incluso le señaló que éste era un proyecto poco funcional y que de éstos hay varios en el país. Que las solicitudes enviadas por la asociación habían caducado y había que realizar de nuevo el trámite. Ya no se volvió a realizar.

Al verse en aprietos económicos, añade, América GAVZ reunió a los compradores y les explicó que ya no se podía hacer el proyecto porque no querían aportar más dinero, que Fonhapo ya no quiso apoyar y que las constructoras encargadas de fraccionar y construir “se hicieron a un lado pues no era negocio para ellas”.

Hubo gente que terminó de pagar, pero se tenía que regresar dinero a 35 o 40 personas que no quisieron seguir pagando.

Algunos compradores solicitaron a América GAVZ, que se arreglara la entrada al terreno de las viviendas. “Se hizo, pero después no quisieron pagar estos gastos. Por todo esto es que nos sentimos defraudados por esta Asociación”.

La situación legal de predio de Huahuemba se encuentra escriturada a favor y controlada por la inmobiliaria América GAVZ, con domicilio en Ponciano Vega número 8, Moroleón.

“En las últimas semanas la inmobiliaria ha estado tratando de tomar completamente el control del negocio, ya que de parte de la asociación no se pudo llegar a ningún término. Invertimos varios millones de pesos, ni modo de regalarlos” comentó.

Asegura que la Presidencia Municipal de Uriangato recibió de su parte (Gustavo Valle Flores), más de medio millón de pesos por las cargas fiscales y las factibilidades. La solicitud para el cambio de uso suelo fue recibida por Germán Álvarez Moreno, director de Desarrollo Urbano y Ecología, en noviembre del 2003.

“Es ilógico que de repente la presidencia municipal diga: ‘¡No sabemos nada de esto!’.” Pero tan fue así, qué a mediados del 2003 muchos socios expusieron en una reunión celebrada en cabildo con el entonces alcalde, Anastasio Rosiles, y algunos regidores, el proycto, que a petición del Ayuntamiento se nombró “Uriangato 400 años”. (GT)

 

 

“Todo es una estafa”

 

Para uno de los compradores de vivienda del proyecto “Uriangato 400 años”, y que prefirió se omitiera su nombre, “todo pinta como un fraude”. La Asociación Civil 3 de Marzo del Año tres del Tercer Milenio, se comprometió a construir 300 casas desde finales del 2003 y entregarlas en el 2005. Pero hasta el momento no se ha construido nada.

Describe el cambio del proyecto. El plano inicial, de finales del 2003, contaba con alrededor de seis manzanas y casa de doble planta. En la parte baja se contemplaba una cochera, jardín, baño, comedor, cocina, una recamara y patio de servicio al fondo. La planta alta contaba con tres recamaras, baño y “una bonita fachada”.

El proyecto actual tiene calles transversales más largas, con menos manzanas, y un considerable aumento de terrenos o de lotes (de los cuales desconoce el número). “Con el cambio del plano desapareció mi terreno, actualmente no te dejan escoger, ni sé dónde tocó mi lugar. Me di cuenta que algo estaba mal”.

Así, a tan sólo cuatro meses de haber arrancado el proyecto, la Asociación Civil 3 de Marzo del Año tres del Tercer Milenio, cambió los planos, y de una casa de dos pisos pasó a ser un pie de casa.

En el año 2004, los representantes del fraccionamiento, Joaquín Torres y Gustavo Valle Flores, prometieron a sus 300 socios que durante el 2005, una vez que fueran liquidando sus terrenos, tendrían construida su casa para poder habitarla inmediatamente; pero tendrían que depositar alrededor de mil 100 pesos como primer pago de la casa.

“Nos dijeron que para febrero o marzo de 2005 se iban a entregar, por lo menos la mitad de las casas, que en total eran 300”.

El fraccionamiento tiene muchas deficiencias. No cuenta con entrada propia, se tiene que pasar por terrenos de otras personas. Incluso, los encargados del proyecto, Joaquín Torres y Gustavo Valle Flores, dijeron a los compradores que los dueños de esos predios donarían el terreno para contar con un acceso al inmueble.

El terreno no cuenta con servicio de luz, agua, drenaje; “no se ve ni para cuándo den estos permisos”.

Comenta que durante los primeros cinco meses abonó a esta sociedad aproximadamente cuatro mil pesos para apartar su terreno. Pero muchas personas, al notar las irregularidades, decidieron salirse.

Los vendedores (Gustavo y Joaquín) les advirtieron que a las personas que desearan salirse les rebajarían 4 mil pesos por concepto de papelería y trámites, además de firmar una carta de renuncia. Aparte se les pondría en una lista de espera para recibir su devolución en un plazo de cuatro a cinco meses.

En la penúltima reunión a la que asistió, realizada en el Auditorio Municipal de Uriangato, Gustavo Valle les dijo que no estaba obligado a dar ningún reembolso porque los proyectos (planos, maquetas, estudios topográficos y otros), causaban gastos y se estaban pagando con el dinero de la gente.

Amenazaba a los morosos de que si se atrasaban con tres pagos, le otorgaban automáticamente el terreno a otra persona interesada y perderían los depósitos realizados.

Los depósitos se hacían, en principio, en una cuenta del banco HSBC y ahora es en la cuenta 0152578859 de Bancomer, a nombre de la Confederación Nacional Pro Construcción de Viviendas Dignas A.C., presidida por Gustavo Valle Flores, con domicilio en Ponciano Vega número 8 de Moroleón. Es la misma dirección que de la inmobiliaria América GAVZ.

La cuota para el pago de los terrenos de este fraccionamiento inició en el año 2003 con 700 pesos mensuales, con un plazo a pagar de dos años, hasta cubrir unos 18 mil pesos. Además, Gustavo Valle y Joaquín Torres les hicieron creer a los 300 socios que los lotes estaban valuados en 25 mil. (GT)

 

 

Espero ayuda del alcalde: Torres Camarena

Para Joaquín Torres Camarena, presidente de la Asociación Civil 3 de Marzo del Año Tres del Tercer Milenio, el predio denominado “Uriangato 400 años”, se fraccionó en 173 lotes, de los cuales 80 se habían liquidado y 93 tenían adeudos “porque la gente no paga”.

El precio que tenían los lotes hace unos tres años, expone, era de 17 mil 800 y 25 mil pesos. Se realizaban pagos de 700 pesos por mes. Actualmente el valor está arriba de los 35 mil pesos.

Asegura que a las personas morosas se les entregará su lote en cuanto liquiden, pero la edificación de la vivienda “va para largo”.

Sabe que hay tres personas muy molestas por esta situación, “pero estoy echándole ganas, porque tengo buenas relaciones del gobierno federal, sólo me encuentro esperando a que vengan para que me indiquen por dónde empezar”.

Las dependencias federales con las que estaba tratando, expresa, eran Fonhapo, Fovissste e Infonavit, pero con certeza no sabía con cual de estas dependencias entraría para financiar las casas. “Fue el representante, el ingeniero Salvador Madrigal, miembro de una de las constructoras más grandes del D.F.”, quien le prometió que sí se realizaría el proyecto del fraccionamiento.

Dice que habían llevado varios documentos a la dirección de Desarrollo Urbano de Uriangato, cómo el plano, permiso de traza, entre otros, pero que la presidencia no les había agilizado los trámites.

Agrega que fue a Germán Álvarez, ex director de Desarrollo Urbano, a quien le entregaron los documentos de proyecto. Sólo faltó el permiso de traza, que posteriormente entregaron a Desarrollo Urbano. “Por eso se encuentran las máquinas trabajando para trazar las calles”.

Agrega que la situación de los trámites cayó porque Gerardo Vieyra (uno de los dueños de la inmobiliaria América GAVZ) no le había facilitado las escrituras. Incluso, fue el propio Vieyra quien ofreció el terreno para la construcción del fraccionamiento.

Torres Camarena indica que dos años atrás (2004) llegó a un arreglo con el sistema de agua potable de Uriangato para que pudiera brindar el servicio, a la cual tuvo que adelantar alrededor de 300 mil pesos. Hasta el momento el terreno no tiene agua.

Dice estar esperanzado a que el actual presidente municipal de Uriangato, Carlos Guzmán Camarena, le “dé la mano” para seguir adelante con el proyecto. Niega haber recibido ayuda alguna del anterior mandatario municipal, Anastasio Rosiles. (GT)

 

 

Publicado: Febrero 2007 / Año 2 / No. 22



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