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GUANAJUATO  

Más de 40 mil lotes irregulares en el estado

Alfonso Machuca
La mayoría de los predios irregulares se encuentran en el corredor industrial, y representan pérdidas millonarias para los gobiernos estatal y municipal e inseguridad juridical para miles de familiass.

 

 


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A María Díaz le vendieron hace cuatro años un terreno de 300 metros cuadrados muy cerca del parque industrial Las Colinas en Silao. Le prometieron que en cuestión de meses, aquel cerro se transformaría en un fraccionamiento.

Durante 3 años María no falló en la entrega de sus abonos mensuales y a cambio le expedían recibos de papelería que firmaba una líder de la colonia, encargada de recolectar los pagos.

Hoy María tiene una de las más grandes construcciones en este “fraccionamiento sin nombre” y con ventajas importantes que la mayoría de los ciudadanos no tienen. Ella no paga predial ni agua, sólo por el simple hecho de vivir fuera del padrón de catastro, es decir, de manera irregular en un fraccionamiento que el municipio no reconoce.

El Estado no puede reclamar los pagos de María porque su predio no existe. No aparece como propietaria de una casa, no se registra en la larga lista de contribuyentes del predial y ni siquiera aparece en el registro público de la propiedad. Su casa, es una vivienda “fantasma”.

Ella compró un terreno rústico, prácticamente sin servicios básicos, por un buen precio; pero al igual que otros vecinos, no tiene la garantía jurídica que la avale como verdadera dueña de esas construcciones. Es un negocio donde muchos pierden. El municipio pierde millones de pesos por recaudación y María corre el mismo riesgo con su patrimonio.

De acuerdo con cifras estatales, en Guanajuato hay cerca de 600 fraccionamientos irregulares y alrededor de 40 mil lotes. Casi todos, ubicados en el corredor industrial. La mitad de ellos están en León.

“Es un dato que no está actualizado. Todavía debemos considerar la cifra porque se trata de números pasados, pensamos que en dos o tres meses podríamos tener el dato más preciso, más correcto”, dice Alberto Rodríguez Moctezuma, director de la tenencia de la tierra del gobierno del Estado.

–¿Podrían ser más o podrían ser menos?

–Yo creo que más –contesta el funcionario.

Y es que en los últimos 6 años, el número de lotes irregulares llegan casi a los 97 mil. Durante el periodo de Juan Carlos Romero Hicks se alcanzó a regularizar apenas el 69 por ciento.

Las cifras de los fraccionamientos irregulares podrían ser mucho mayores debido a que las demanda de vivienda en la ciudades se han acrecentando de manera considerable. De acuerdo con el análisis del director de tenencia de la tierra, la gente adquiere un terreno irregular y construye su vivienda en esa zona no por el hecho de evadir impuestos como el predial, sino porque son muy baratos, ya que no cuentan con los servicios básicos y ofrecen facilidades de crédito. Cualquiera en la actualidad puede comprar un predio “chueco”.

Para la diputada Yulma Rocha Aguilar, presidenta de la Comisión de Asuntos Municipales en el Congreso del Estado, el problema de los fraccionamientos irregulares se debe a la nula vigilancia por parte de los municipios.

“Son ellos quienes deben evitar que se sigan proliferando los asentamientos irregulares. Hay evidentemente un descuido impresionante, una falta de vigilancia al respecto. Ya existen las normas para el desarrollo urbano correcto; pero en materia de vigilancia, el municipio es quien debe tener un plan de ordenamiento territorial y mantener de manera fuerte la vigilancia para evitar este tipo de fraccionamientos”, dice la legisladora.

Yulma Rocha no tiene calculado qué tanto pueden perder los municipios en materia de recaudación de impuestos debido a la proliferación de fraccionamientos irregulares y descarta que el Congreso pueda realizar un estudio para determinarlo. “No sabemos cuánto, ni lo hemos pensado, pero me imagino que es mucho lo que pierden”.

El director de Tenencia de la Tierra, Alberto Rodríguez, hace un cálculo “atrevido” de la cantidad que pudiera recaudarse por el predial de los 40 mil lotes que aún siguen de irregulares desde su venta.

Considera que la cifra alcanzaría más de 7 millones 200 mil pesos, sin considerar la recaudación por el trámite de escrituras, que prácticamente triplicaría la cantidad de recursos que el gobierno ha relegado.

“Eso es sólo de los detectados, de los que dice el estado que tiene, porque hay en las ciudades más predios que son irregulares, pero que poco a poco van disminuyendo”, dice el diputado Anastasio Rosiles, secretario de la Comisión de Hacienda en el Congreso.

“Es difícil saber cuánto pierde el municipio; pero en verdad, mientras no tengamos una escritura, no podemos saber cuánto podrían recabar los municipios.”

En León, la cifra de nuevos asentamientos suman 600, algunos en proceso de regularización pero ya con viviendas habitadas y otros con viviendas habitadas pero sin el proceso de regularización.

El gobierno del estado tiene una comisión intersecretarial que surge a propósito de estos asentamientos. Está conformada por la Secretaría de Gobierno, la Secretaría de Desarrollo Social y Humano y la Secretaría de Obras Públicas.

Esta Comisión se encarga de dar asesoría a los municipios con respecto a los asentamientos humanos y levantamientos topográficos para que puedan regularizar los fraccionamientos lo más rápido posible y puedan incrementar sus ingresos por concepto del predial.

“Actualmente estamos apoyando a 36 municipios que tienen este problema”, asegura el director de la tenencia del gobierno del estado. Agrega que “el fenómeno no se tiene tan grave en los municipios como Xichú, Atarjea, Santa Catarina y Victoria, pero sí nos llama la atención en León, Irapuato, San Francisco del Rincón, Purísima, Salamanca y Celaya”.

De acuerdo con el funcionario, los asentamientos irregulares surgen por la excesiva demanda de vivienda que solicitan los guanajuatenses y que emigraron de la zona rural a la urbana.

“Vamos avanzando poco a poco porque hay el interés de lograr que las familias tengan un patrimonio seguro. Y más que considerarlo un problema, los municipios deberían de solicitar el apoyo para regularizar esos predios y así incrementar su base tributaria”, comenta Alberto Ramírez del gobierno de Guanajuato.

El funcionario detalla las ventajas que hay tanto para el ciudadano como para el municipio al regularizar los predios. Al ciudadano se le daría certeza jurídica y podría estar sujeto a crédito. Mientras que el municipio, incrementaría sus ingresos por los pagos de predial y de catastro, se elevaría las participaciones federales y aplicarían más recursos del estado.

Por el contrario, si los municipios no decidieran acelerar la regularización de fraccionamientos, se enfrentarían al bloqueo en el avance de la urbanización, se elevaría el desorden en el crecimiento de la ciudad y habría conflictos sociales debido a la falta de certeza jurídica en el patrimonio de las familias.

Actualmente, las leyes de Guanajuato dan cárcel a aquellas personas que se dedican a vender terrenos irregulares, pero el delito se tipifica como un delito no grave, es decir, con alguna fianza, el fraccionador puede salir libre.

Si el vendedor del predio de María Díaz fuera detenido por las autoridades de Guanajuato, éste podría salir de inmediato, luego de un pago que determine el juez para seguir el juicio en libertad y vendiendo nuevos terrenos “chuecos”.

Pero para hacerlo, María primero tiene que denunciarlo.

 

En Aguascalientes, donar para edificar

 

Contrario a lo que ocurre con el desorden urbano en materia de terrenos irregulares en Guanajuato, para construir fraccionamientos en Aguascalientes, realizar “relotificaciones” o divisiones de terrenos, los interesados deberán donar una parte de la superficie neta del terreno a favor del municipio, de acuerdo con la modificación que el Congreso local realizó a varios artículos de su Código Urbano el 14 de agosto de 2006.

Esta donación corresponderá a un 15 por ciento del terreno, que se utilizará para áreas verdes o usos comunes.

Con esto, a partir de esa fecha, quien quiera fraccionar terrenos deberá dar este tipo de contraprestación al municipio de que se trate. Además, se tendrá un control mayor de los terrenos que se pretendan urbanizar.

Sin embargo, la Procuraduría General de la República pretendió echar para atrás esta enmienda al Código Urbano de Aguascalientes. Interpuso, por ese entonces, una acción de inconstitucionalidad ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) alegando que la donación de una parte de superficie neta del terreno a favor del municipio violaba el artículo 27 Constitucional. Pero el pasado 15 de enero la SCJN dio un revés a la PGR, y ratificó la validez de las leyes que amparan en Aguascalientes este tipo de medidas.

La Corte, a través de su ministro José Fernando Franco González, sostuvo que “tomando en consideración que el costo para otorgar la autorización para construir un fraccionamiento no implica exclusivamente la expedición de la constancia relativa, sino que debe considerarse el gasto que se originará a cargo del municipio, derivado de la necesidad de atender la prestación de mayores servicios públicos, el proyecto consulta que las donaciones previstas en los preceptos impugnados de la Ley de Aguascalientes forman parte de la contraprestación que deben otorgarse para obtener la referida autorización, por lo que se está ante la presencia de un derecho”.

Señaló también que “las donaciones previstas en los preceptos impugnados, tienen la naturaleza de contribuciones y, por tanto, se encuentran sujetas a los principios de legalidad, equidad, proporcionalidad y destino al gasto público, contemplados en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. De ahí que resulten infundados, los argumentos esbozados por el procurador general de la República, relacionados con una supuesta violación al artículo 27 de nuestro texto fundamental”.

Así, el resolutivo de la SCJN, declaró infundado el argumento de inconstitucionalidad de la PGR, y reconoció la validez de los artículos que tienen que ver con la donación de una parte de terreno a favor de los municipios y que están estipulados en el Código Urbano del Estado de Aguascalientes. (Georgina Tristán)

 

 

Publicado: Febrero 2007 / Año 2 / No. 22



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